Home Tech lawyers เรื่องคำมั่นข้อสอบทนายยังไม่เคยออกตรงๆ

เรื่องคำมั่นข้อสอบทนายยังไม่เคยออกตรงๆ

264
SHARE

 เรื่องคำมั่นข้อสอบทนายยังไม่เคยออกน่าสนใจครับ

3 กุมภาพันธ์ 2015 เวลา 7:16 น.

 คำถาม(ก) ข้อความในสัญญาเช่าว่า ผู้เช่ามีสิทธิต่ออายุสัญญาเช่าได้อีก แต่ต้องตกลงเรื่องค่าเช่ากันใหม่ หรือต้องมาทำสัญญากันใหม่ เป็นคำมั่นจะให้เช่าหรือไม่
 คำตอบ มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้ ดังนี้

 1.คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๘๐๑/๒๕๕๕ ข้อความในสัญญาเช่าที่ว่า ก่อนครบสัญญาเช่า โจทก์และจำเลยจะปรับเปลี่ยนค่าเช่าหรือระยะเวลาเช่าในอัตราที่เป็นธรรม ดังที่ปฏิบัติมาเป็นปกติประเพณี ไม่มีรายละเอียดชัดเจนเกี่ยวกับค่าเช่าหรือระยะเวลาเช่าที่แน่นอนอันเป็นสาระสำคัญของสัญญาเช่า จึงไม่เข้าลักษณะคำมั่นจะให้เช่า เมื่อจำเลยเพิกเฉยไม่สนองรับคำเสนอที่โจทก์แจ้งไปเพื่อขอขยายอายุสัญญาเช่าใหม่  ถือว่าคำเสนอของโจทก์ตกไป สัญญาเช่าจึงไม่เกิดขึ้น ถือได้ว่าจำเลยไม่ได้กระทำการอันเป็นการโต้แย้งสิทธิหน้าที่ของโจทก์ที่โจทก์จะบังคับให้จำเลยมาทำสัญญาเช่าฉบับใหม่กับโจทก์ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๕๕ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย

 

2. คำพิพากษาฎีกาที่ ๖๖๑-๖๖๒/๒๕๑๑ สัญญาเช่ามีข้อความว่า “เมื่อหมดอายุสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่ามีสิทธิต่ออายุในสัญญาเช่าได้อีก ส่วนค่าเช่านั้นตกลงกันใหม่” ย่อมเป็นเพียงข้อตกลงที่ให้โอกาสผู้เช่าจะต่อสัญญาได้เท่านั้น โดยมีเงื่อนไขว่าต้องมีการต่ออายุสัญญาเช่าต่อไป

 

3.  คำพิพากษาฎีกาที่ ๗๑๙/๒๕๑๒ โจทก์จำเลยได้ทำสัญญาเช่าต่อกันมีข้อความว่า “ผู้ให้เช่าจะยอมให้ผู้เช่าเช่าสถานที่ต่อไปอีกคราวหนึ่งมีกำหนด ๑๐ ปี ในอัตราค่าเช่าอย่างเดิม หรืออัตราค่าเช่าอื่นใดสุดแต่คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายจะตกลงกัน” นั้น หมายความว่าอัตราค่าเช่าจะเป็นอย่างเดิมก็ดี หรืออย่างอื่นก็ดี โจทก์จำเลยจะต้องตกลงซึ่งกันและกันเสียก่อน ซึ่งเป็นสาระสำคัญของการเช่าตามกฎหมายหากตกลงกันไม่ได้ก็ย่อมจะต่อสัญญาเช่ากันไม่ได้

 

4.คำพิพากษาฎีกาที่  ๒๙๔/๒๕๑๕  สัญญาเช่าซึ่งระบุว่า เมื่อครบกำหนดเวลาตามสัญญาเช่าแล้ว หากผู้เช่าประสงค์จะเช่าต่อผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าเช่าต่อไปอีก และค่าเช่าจะได้ตกลงกันภายหลังนั้นเป็นเพียงผู้ให้เช่าให้โอกาสผู้เช่าที่จะต่อสัญญาเช่าได้อีก ในเมื่อตกลงค่าเช่ากันเรียบร้อยแล้ว และไม่มีพันธะผูกพันผู้ให้เช่าว่าจะเรียกร้องค่าเช่ากันได้มากน้อยเพียงใด  เมื่อผู้ให้เช่ากำหนดอัตราค่าเช่า  ผู้เช่าไม่สนองรับก็เป็นอันตกลงค่าเช่ากันไม่ได้ สัญญาเช่าต่อไปย่อมไม่เกิด

 

5.คำพิพากษาฎีกาที่  ๒๑๖๐/๒๕๑๘  ข้อสัญญาว่า ถ้าครบกำหนดเช่าผู้เช่าต้องมาทำสัญญาใหม่ใน ๗ วัน  มิฉะนั้น ยอมให้เก็บค่าเช่าเป็นเดือนละ  ๑,๐๐๐ บาทได้ ดังนี้ เป็นแต่ให้โอกาสทำสัญญาใหม่ แม้ผู้เช่าขอทำสัญญาใหม่ใน ๗ วัน ก็ยังไม่เป็นสัญญาผูกพันผู้ให้เช่า

 

6.คำพิพากษาฎีกาที่ ๕๖๕/๒๕๒๕  โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินเพื่อสร้างตึกแถวและอาคารบ้านเรือน (ตลาดสด) ซึ่งตามสัญญาเช่าข้อ ๗ ตึกแถวฯ ที่โจทก์ปลูกสร้างขึ้นใหม่โจทก์มีสิทธิให้ผู้อื่นเช่าช่วงได้ตามสัญญาข้อ  ๒ โดยข้อ ๒ มีความว่า ยอมให้โจทก์เช่าที่ดินมีกำหนด ๑๕ ปี เมื่อหมดสัญญา  ๑๕ ปีแล้ว ถ้าโจทก์ประสงค์จะเช่าต่อให้มาทำสัญญาใหม่ ถ้าไม่ทำสัญญาต่อ โจทก์จะต้องส่งมอบสถานที่เช่าพร้อมตึกแถวฯ ให้แก้ผู้ให้เช่าจนครบถ้วนทุกอย่าง ดังนี้ มิใช่คำมั่นจะให้เช่า จำเลยหาจำต้องให้โจทก์เช่าที่พิพาทต่อไปไม่

 

7. คำพิพากษาฎีกาที่  ๓๒๖๓/๒๕๓๕  หนังสือสัญญาเช่าสถานที่ระบุว่า ถ้าผู้รับมอบหรือผู้เช่ามิได้ประพฤติผิดสัญญา  ผู้มอบหรือผู้ให้เช่าจะได้พิจารณาต่ออายุสัญญาให้อีกคราวหนึ่ง เป็นการแสดงความประสงค์ของคู่สัญญาว่าเมื่อสัญญาสิ้นสุดลงผู้ให้เช่าจะใช้ดุลพินิจต่อสัญญาให้แก่ผู้เช่าอีกคราวหนึ่ง ในเมื่อผู้เช่าไม่ได้กระทำผิดสัญญา อย่างไรก็ดีแม้ผู้เช่าจะไม่ได้กระทำผิดสัญญาก็ตาม  การจะต่ออายุสัญญาให้อีกหรือไม่ย่อมเป็นดุลพินิจของผู้ให้เช่า สัญญาดังกล่าวจึงมิใช่คำมั่นจะให้เช่า

คำถาม (ข) คำมั่นจะให้เช่า  มีผลผูกพันผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าหรือไม่

คำตอบ  มีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยไว้  ดังนี้

8. คำพิพากษาฎีกาที่ ๖๙๗๒/๒๕๓๗  เดิมตึกแถวตามฟ้องเป็นของ ด.  ด.ให้จำเลยเช่า  ต่อมา ด.โอนตึกแถวให้ อ. แล้ว อ.โอนขายให้โจทก์ แม้ ด. จะให้คำมั่นแก่จำเลยว่าเมื่อครบกำหนดตามสัญญาเช่าแล้ว ด.จะให้จำเลยเช่าตึกแถวต่ออีก ๓ ปี คำมั่นดังกล่าวก็ไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก

9. คำพิพากษาฎีกาที่  ๖๔๙๑/๒๕๓๙  สัญญาเช่าระหว่างผู้ให้เช่าเดิมกับจำเลยระบุว่าผู้ให้เช่าตกลงให้ผู้เช่าต่อระยะเวลาการเช่าไปอีกหลังจากที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วเป็นเพียงข้อตกลงต่างหากนอกเหนือจากสัญญาเช่าซึ่งเป็นบุคคลสิทธิไม่ใช่เป็นทรัพย์สิทธิที่จะได้เช่าต่อไปคงผูกพันเฉพาะคู่สัญญาคือผู้ให้เช่าห้องพิพาทเดิมกับจำเลยเท่านั้นไม่มีผลผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องพิพาทซึ่งมิได้ตกลงกับจำเลยในข้อตกลงดังกล่าว จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะขอให้โจทก์ต่อสัญญาเช่าให้อีกเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้วโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยอยู่ในห้องพิพาทต่อไป จำเลยก็ต้องออกไปจากห้องพิพาทนั้น

SHARE